Vermeidung von Spekulationssteuer

1. Grundregel: 10JahresFrist

Verkäufe von privat gehaltenen Immobilien (z.B. vermietete Wohnung, Haus) sind grundsätzlich nur dann einkommensteuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.   Wird vor Ablauf dieser zehn Jahre verkauft, liegt ein „privates Veräußerungsgeschäft“ vor, und der Gewinn ist einkommensteuerpflichtig.

2. Wichtige Ausnahme: Selbst genutzte Wohnimmobilie

a) Komplett selbst bewohnte Immobilie

Gewinne aus dem Verkauf einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie sind unabhängig von der Haltedauer steuerfrei, wenn die Voraussetzungen der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegen.  „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ liegt auch vor, wenn die Immobilie nur zeitweise bewohnt wird, sie aber in der übrigen Zeit als eigene Wohnung zur Verfügung steht (z.B. nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung, Zweitwohnung, Wohnung bei doppelter Haushaltsführung. Die Größe der Immobilie spielt keine Rolle; auch sehr große Objekte können steuerfrei verkauft werden, wenn sie selbst bewohnt wurden.

  

b) Selbst genutzt im Veräußerungszeitraum (Besonderheit der zeitlichen Prüfung)

Die Steuerfreiheit greift auch, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und im vorangegangenen Jahr durchgehend, sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest an einem Tag selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde („2Jahreplus1TagRegel“). Eine kurzfristige Vermietung im Verkaufsjahr („Zwischenvermietung“) ist unschädlich, wenn diese zeitliche Selbstnutzungsfolge trotzdem erfüllt ist.

 

c) Teilweise Selbstnutzung

Wird nur ein Teil des Gebäudes selbst bewohnt (z.B. Erdgeschoss selbst genutzt, Obergeschoss vermietet), muss der Veräußerungsgewinn nach Nutzflächen aufgeteilt werden. Der auf den selbst genutzten Teil entfallende Gewinn ist steuerfrei, der auf den vermieteten Teil entfallende Gewinn ist – sofern die 10JahresFrist nicht abgelaufen ist – steuerpflichtig.

 

d) Häusliches Arbeitszimmer

Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist ein häusliches Arbeitszimmer keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, selbst wenn es sich innerhalb der selbst genutzten Wohnung befindet.  Ein Finanzgericht hat aber entschieden, dass der Verkauf einer selbstgenutzten Wohnung auch dann insgesamt steuerfrei sein kann, wenn zuvor für ein häusliches Arbeitszimmer in dieser Wohnung Werbungskosten geltend gemacht wurden (Rechtslage insoweit nicht abschließend höchstrichterlich geklärt).

 

3. Unentgeltlicher Erwerb (Schenkung/Erbschaft)

Wird eine Immobilie unentgeltlich erworben (z.B. durch Schenkung oder Erbschaft), werden für die Frage der Steuerfreiheit die Nutzungszeiten der Rechtsvorgänger:in zugerechnet. Beispiel: Hat die Mutter eine vermietete Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft und die 10JahresFrist ist schon abgelaufen, kann das Kind diese Wohnung oft steuerfrei verkaufen; aber der Verkauf setzt beim Kind einen neuen 10JahresZeitraum für spätere Veräußerungen in Gang.

  

4. Besondere Konstellationen und Auslandsimmobilien

Für ausländische, selbst genutzte Immobilien (z.B. Ferienhaus in Spanien) gilt dieselbe Systematik: Sind die Voraussetzungen der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken erfüllt, ist der Veräußerungsgewinn nach deutschem Recht steuerfrei. Sind die Voraussetzungen der Selbstnutzung nicht erfüllt, kommt ein steuerfreier Verkauf nach deutschem Recht erst nach Ablauf von zehn Jahren in Betracht.

  

5. Praktische Mandant:innen Hinweise

Frage an die Mandant:in: Haben Sie die Immobilie jemals vermietet oder nur selbst bewohnt? Hinweis: Wenn nur selbst bewohnt, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei – egal, wie lange Sie die Immobilie hatten.

Frage an die Mandant:in: Wenn Sie vermietet haben: Liegen zwischen Kauf (Notartermin) und Verkauf mehr als zehn Jahre? Hinweis: Wenn ja, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei.

Frage an die Mandant:in: Haben Sie die Immobilie in den letzten Jahren selbst bewohnt (auch als Zweit- oder Ferienwohnung, ohne Vermietung)?

Hinweis: Dann müssen wir gemeinsam prüfen, ob die Selbstnutzungsausnahme greift und doch ein steuerfreier Verkauf möglich ist, obwohl die zehn Jahre noch nicht um sind.